OPPO宣布关停旗(qí)下(xià)芯片(piàn)子公司哲库科技，引发了公募REITs扩(kuò)募(mù)风(fēng)波(bō)，如(rú)今，二级市(shì)场的(de)影响仍未(wèi)停(tíng)歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继(jì)续延续(xù)此前几日(rì)的下跌走势，午后跌幅一度扩大，尾盘有所拉升，全(quán)天收跌(diē)6.22％，最近3个交易日(rì)跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前(qián)，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新购入基(jī)础设施(shī)资产张润大厦的重要承租方之一，目(mù)前未(wèi)收(shōu)到哲库科技(jì)及OPPO方(fāng)面关于停止执行已签租赁协(xié)议的(de)通知(zhī)。同(tóng)时，在公告中(zhōng)，华(huá)安张江光大园REIT进一步(bù)表示，原(yuán)始权(quán)益(yì)人将继续(xù)密切关注哲库科(kē)技后续(xù)情况，积极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入(rù)项目的原始权益人相关负责(zé)人也表示，近期已(yǐ)同(tóng)步启动了应急预案，排摸储备租(zū)户(hù)，积极应对哲库(kù)提前退(tuì)租(zū)的可(kě)能(néng)事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报(bào)扩募项目，公司(sī)领导高度(dù)重视，浦东新区国(guó)资委也高度(dù)关注。

　　多位业内人士(shì)表示(shì)，华安张江光大(dà)园REIT近期(qī)市(shì)场波动较大，但其实不(bù)动产公募REITs项目短期(qī)出租(zū)率(lǜ)下跌并不会从(cóng)根本上影响其内(nèi)外价值，投资者应理性看待。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二级(jí)市场(chǎng)价格继(jì)续波(bō)动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗下芯(xīn)片子公(gōng)司(sī)哲库科技的事件继续扰动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华(huá)安张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)REIT以(yǐ)3.726元的价(jià)格小幅低开，此(cǐ)后二级市场价格开始震荡走低，午盘(pán)收跌6.17％。午(wǔ)后，华安张江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有所回升(shēng)，最(zuì)终报收(shōu)3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期(qī)不利消(xiāo)息影(yǐng)响，华安(ān)张江(jiāng)光(guāng)大园REIT最近几个(gè)交易日(rì)二级市场价格(gé)表现欠(qiàn)佳(jiā)，5月(yuè)11日以(yǐ)来，3个交易日跌幅(fú)达到9.69％，今年(nián)以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日(rì)上市(shì)以来，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT累计涨幅超过(guò)24％，在全市(shì)场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上(shàng)看，目前上市的8只(zhǐ)产业园区基础设(shè)施REITs中，仅博时(shí)招(zhāo)商(shāng)蛇口产业(yè)园REIT微幅上涨，其余7只均有(yǒu)不同(tóng)程(chéng)度(dù)下跌，8只产(chǎn)业(yè)园区(qū)基础设施REITs5月(yuè)15日平均跌幅1.38％。今年以来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露(lù)张江光大(dà)园(yuán)项目出租率有所下降，如今拟扩募的项目又遭遇突(tū)发事件，因(yīn)此导致(zhì)瑀瑀独行是什么意思？怎么读，瑀瑀独行啥意思二级市场价格出(chū)现波动(dòng)。”一位业内(nèi)人士分析(xī)称。

　　不过(guò)，在上述人(rén)士(shì)看来，尽(jǐn)管(guǎn)出(chū)于风险(xiǎn)规避的原因，最(zuì)近几(jǐ)个(gè)交易日场内资金有所流出，但是(shì)，不动产公募REITs项目短期(qī)出租率下跌并不会从根本上影(yǐng)响其内外(wài)价值。

　　他(tā)也同时表示(shì)，目前随着二级市场价(jià)格下跌，风险(xiǎn)也得(dé)到一定释放，但(dàn)是价格涨跌会(huì)受到基本面、情绪面等多重因素(sù)影响，不好(hǎo)判断价格(gé)是不是已经完全触底。

　　此(cǐ)外，还有一(yī)位业(yè)内人士表示，今年整体REITs市(shì)场表现低迷，不少产品(pǐn)年(nián)内二级(jí)市场跌幅较大，其实有(yǒu)些(xiē)隐含收益率高的产品具备一定(dìng)的(de)投资价值(zhí)，很适合稳健类投资者。此外，伴随着经(jīng)济复苏的步伐，产业园区(qū)、物流类等(děng)REITs产品具(jù)备一(yī)定的投(tóu)资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董(dǒng)事高如星(xīng)对此表示，若张江园区最终能(néng)顺利(lì)解决招商(shāng)，平稳过度对经营现金流(liú)没有造成(chéng)大(dà)的影(yǐng)响(xiǎng)，“事件(jiàn)性利空下调至得这么(me)急、这么深，加上(shàng)前期本身园区类资产就回调不少了(le)，这(zhè)就是(shì)黄金(jīn)坑。”不过，他也强调，最终(zhōng)还是(shì)落(luò)到租金(jīn)收入受不受影响，影(yǐng)响多大，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急(jí)回应

　　扩募(mù)路上再迎(yíng)接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片(piàn)子公司哲库科(kē)技。随(suí)后5月12日晚，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT发(fā)布公告，紧急回(huí)应称，哲(zhé)库科技是其扩募拟(nǐ)新购入(rù)基础(chǔ)设施资产张润大厦(shà)的重要承租(zū)方之一，目前未收(shōu)到哲(zhé)库(kù)科技(jì)及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已(yǐ)签租赁协(xié)议的通知(zhī)。同时，在公(gōng)告中，华安(ān)张江光大园REIT进一(yī)步(bù)表示，原始权益人(rén)将继续密切(qiè)关注哲库科技后续情况(kuàng)，积(jī)极做好相关应(yīng)对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其一(yī)季报(bào)中披露的张(zhāng)江光大园(yuán)项目(mù)出租率下降事项，一度二级市场价格(gé)出现回落。在随后(hòu)召开的业(yè)绩说明会中管(guǎn)理人就相关事(shì)项进行了解(jiě)释说明，市(shì)场(chǎng)信(xìn)心得到(dào)了一定(dìng)提振，二(èr)级(jí)市场价格表现也趋(qū)于平(píng)稳。据(jù)了解，张江 REIT在5月11日召(zhào)开的线上和线下的扩募说明会上，运(yùn)营团队表(biǎo)示了对(duì)张江光大(dà)园(yuán)项目(mù)的信心，预计签署意向书(shū)和合同(tóng)谈判中的储备租户正常转化后，项目出租(zū)率将得到回(huí)升(shēng)。没想到仅过(guò)了不到三(sān)周的时间，张江REIT的扩募之路又(yòu)迎来了新(xīn)的考(kǎo)验。

　　因张(zhāng)江REIT的上述公告引起了(le)市场(chǎng)各方的广泛关注，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关负责(zé)人(rén)坦言，事发(fā)突然确实始(shǐ)料(liào)未及，在获悉OPPO关停哲库科瑀瑀独行是什么意思？怎么读，瑀瑀独行啥意思技消息(xī)的第一(yī)时间即奔赴现(xiàn)场进行了沟通和核实工作，并同步启(qǐ)动了应急(jí)预案(àn)，排摸储备租户，积极应对哲库提前退租的可能事项。由于张润大厦是全(quán)国首批REITs申报扩募项目，公司(sī)领导高度重视，据(jù)悉新(xīn)区(qū)国(guó)资委也高(gāo)度关(guān)注。

　　当谈及储备租户情况，相关负责(zé)人介绍说，目前储备租户还(hái)是比(bǐ)较丰富的，覆盖了芯片测(cè)试、人工智能(néng)、航(háng)天产业、信息(xī)技术等产(chǎn)业客户，租赁意(yì)向面(miàn)积超(chāo)过(guò)了(le)2万(wàn)方。从意向储备转化(huà)为实际租户(hù)需要一些时间。

　　“我们正在(zài)着手(shǒu)通过签署(shǔ)租赁意向书来(lái)尽快锁(suǒ)定一些重要租户。虽然收了三(sān)个月履约(yuē)保(bǎo)证金给了我们一些空间，但本着对首批扩募、对(duì)市场负责的态度，我们肯(kěn)定要全力与时间赛跑，把这(zhè)些面积在短(duǎn)期(qī)内完(wán)成去化(huà)。”相关负责(zé)人说道。

　　张江REIT已持有的同区域的(de)张江光大园项目一季度末也有将近30％的空置(zhì)率，原始权益人有那么多储备(bèi)租(zū)户，之前的(de)空(kōng)置(zhì)率(lǜ)为何未能得(dé)到解决。

　　对此相关负(fù)责人(rén)解释，张江光大园一(yī)直以来都(dōu)坚持以市场化运营为导向，历史运(yùn)营表现稳定，租(zū)户的调(diào)租和换租都属于正(zhèng)常情(qíng)况，而(ér)这次项目的大租(zū)户退租正好发生在市场活跃(yuè)度(dù)的短(duǎn)期低点(diǎn)，目前(qián)市场情况已有所(suǒ)好转(zhuǎn)。在看(kàn)到出租率下滑情况没有(yǒu)得到及(jí)时修复后，张江这(zhè)边也作了一(yī)定的资源调(diào)配和倾(qīng)斜(xié)，引入了一些储备租(zū)户。

　　另(lìng)外，张(zhāng)润大厦和张江光大园项目在给租户的分隔空间、交付标准、租金(jīn)水平等方面也有一些差(chà)异(yì)化，张润大厦(shà)多(duō)是两(liǎng)千多平(píng)的大平层，楼(lóu)的成新度高一些，单价也贵一(yī)些，张(zhāng)江光大园(yuán)单(dān)层以一(yī)千平的(de)面积为主，还有一些独栋(dòng)形态的物业。租户(hù)自身也会有(yǒu)诉求，也会根(gēn)据自身需求和预(yù)算(suàn)挑选区域内的不同物(wù)业。

　　“如果扩募完成以后(hòu)，新老资产(chǎn)的管理人(rén)都变成了一家，后(hòu)续我们在资源共(gòng)享和联合营销(xiāo)方面能(néng)更加充分发挥协同效应，相信可以做得更好。”上述负责人补(bǔ)充说道。

　　最后谈及对于张(zhāng)江REIT的定位和展望，相关负责人(rén)表示(shì)，张江集团和张江高科目前(qián)在管资产(chǎn)约五百(bǎi)万方，还(hái)有一些其他(tā)在开(kāi)发(fā)的储备项目，这些都(dōu)将成为张江REIT实现(xiàn)打造张(zhāng)江园区产(chǎn)业空间资产上市平台(tái)目标(biāo)的(de)坚(jiān)实后盾和储备资源。“我(wǒ)们非(fēi)常重视张江REIT这个(gè)资本平台和它未来的发(fā)展。”相(xiāng)关负责人表(biǎo)示，“这次扩募是我们实现基金扩容的(de)第一步，也(yě)是至关重要(yào)的(de)一步，眼下我们(men)可能面临了(le)一些突发情况需要解决，但是这和我们(men)在(zài)张江科(kē)学城这(zhè)三(sān)十年(nián)建设发展过程中所经历(lì)的相(xiāng)比，只能算是(shì)一个非常小的(de)插曲。我们有信心排除万(wàn)难，尽一切可能化(huà)解当前突发事件的所(suǒ)有(yǒu)负面影响，维持预期和市场的信心(xīn)。”

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